はじめに――「登記上の住所、最新ですか？」
引っ越しをしたとき、転居届は出したけれど、不動産の登記は変えていない――そういう方は、実は少なくありません。
運転免許証の住所変更やマイナンバーカードの更新と違い、不動産登記の住所変更は「やらなくても今すぐ困ることがなかった」からです。でも2026年4月1日以降、そのままにしておくことは法律違反になりました。
不動産登記法の改正により、住所・氏名の変更登記が義務化されたのです。
この記事では、次の3点をお伝えします。
- 住所変更登記の義務化とは何か（内容と期限）
- 申請しなかった場合の罰則はどうなるか
- 過去の未変更分はいつまでに対応すればよいか
渋谷区・初台エリアで開業している司法書士として、できるだけ平易な言葉でご説明します。
住所変更登記の義務化とは何か――2026年4月1日から何が変わった？
改正のポイント
2026年4月1日に施行された改正不動産登記法により、不動産の登記簿に記載されている所有者の住所や氏名が変わった場合、変更の日から2年以内に変更登記を申請することが義務となりました。
これまでは、住所や氏名が変わっても登記の変更は「任意」でした。やっておくに越したことはないが、やらなくても罰則はない、というのが以前のルールです。それが今回の改正で大きく変わりました。
義務化の対象は、次のようなケースです。
- 住所が変わった場合：引っ越し、転居、住居表示の変更など
- 氏名が変わった場合：婚姻・離婚による改姓、改名など
マンションや一戸建てを所有している方で、過去に引っ越しをしたことがある方、あるいは結婚や離婚で姓が変わったことがある方は、まず登記簿を確認することをお勧めします。
なぜ義務化されたのか
登記簿に古い住所が記載されたままだと、所有者への連絡が取れなくなります。特に相続や売買が発生したときに、連絡先不明の所有者が多数存在することが社会問題化していました。所有者不明土地問題への対策として、今回の義務化が実現しました。
2024年に施行された相続登記の義務化と合わせて、登記制度全体を「実態に合った状態に保つ」という方向性で改正が進んでいます。
罰則はどうなる？――違反すると過料最大5万円
過料の仕組み
正当な理由なく義務を怠った場合、過料（かりょう）最大5万円が科される可能性があります。
「罰金」と「過料」は似ていますが、法的には異なります。罰金は刑事罰で前科がつきますが、過料は行政上の制裁で前科にはなりません。ただし、金銭的なペナルティであることに変わりはありません。
国が「正当な理由なく」と判断する基準は今後の運用によりますが、「知らなかった」という理由が免責事由として認められる保証はありません。義務化が施行されている以上、早めの対応が安心です。
相続登記との「ダブル義務化」で最大15万円になるケースも
2024年4月から施行された相続登記の義務化では、過料が最大10万円と定められています。今回の住所変更登記の過料（最大5万円）と合わせると、最大15万円になる可能性があります。
メディアでもこの点が「ダブル義務化」として報道されており、問い合わせが増えています。
たとえば次のようなケースが典型的です。
親から相続した実家の名義変更をしないまま放置し、かつ自分の住所変更登記もしていない
このような場合、2つの義務違反が重なるリスクがあります。心当たりのある方は、まとめて司法書士に相談するのが効率的です。
経過措置の期限――過去の未変更分はいつまでに対応すればよいか
2028年3月31日が経過措置の期限
「2026年4月以降に引っ越した人が対象なのでは？」と思う方もいるかもしれません。しかし、義務化以前に住所や氏名が変わっていた分についても対応が必要です。
経過措置として、2026年4月1日より前の未変更分は、2028年3月31日までに申請すれば義務違反にはなりません。
まとめると次のようになります。
ケース | 申請期限 |
2026年4月1日以降に住所・氏名が変わった | 変更の日から2年以内 |
2026年3月31日以前から変更していなかった | 2028年3月31日まで |
2028年3月31日という期限は、2年後のことのように思えますが、登記の手続きには書類の準備や戸籍の取り寄せなど時間がかかります。早めの確認をお勧めします。
自分の登記簿の確認方法
登記簿の内容は、登記情報提供サービス（法務省が運営するオンラインサービス）で確認できます。1通334円（不動産登記の場合）で閲覧が可能です。また、法務局の窓口で登記事項証明書（いわゆる「登記簿謄本」）を取得することもできます。
「どこで、どの不動産を持っているか分からない」という方は、固定資産税の納税通知書を確認すると所在地が分かります。
手続きの流れと費用――司法書士に依頼した場合
自分でできる？司法書士に頼むべき？
住所変更登記は、本人が自分で法務局に申請することも可能です。ただし、次のような場合は司法書士への依頼を検討してください。
- 複数の不動産を所有している
- 過去に何度か引っ越しをしており、住所の変遷が複雑
- 氏名変更と住所変更が重なっている
- 相続登記と一緒に処理したい
- 手続きに時間をかけたくない
費用の目安
費用は事務所によって異なりますが、一般的な目安は次のとおりです。
- 登録免許税：不動産1個につき1,000円（住所変更・氏名変更ともに）
- 司法書士報酬：1万5,000円〜3万円程度（不動産の数や複雑さによる）
相続登記と一括で依頼する場合は、まとめてご相談いただくことでトータルコストを抑えられる場合もあります。
渋谷区・初台にある当事務所では、初回のご相談を無料で承っています。「どの書類が必要か分からない」という段階からお気軽にお問い合わせください。
まとめ
- 2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化。変更から2年以内に申請しなければ過料最大5万円
- 2026年4月1日以前の未変更分については、経過措置として2028年3月31日が申請期限
- 相続登記の義務化（最大10万円）と合わせると最大15万円。心当たりのある方は早めの確認を
まず固定資産税の納税通知書と、登記簿の記載住所を照合することから始めてみてください。もし住所や氏名が異なっていれば、速やかに司法書士へご相談されることをお勧めします。
えびこリーガルオフィスへのお問い合わせ
えびこリーガルオフィス（司法書士 蛯子佳小里）
東京都渋谷区本町2丁目（初台駅 京王新線 徒歩6分）
住所変更登記・相続登記・不動産登記に関するご相談は、初回無料で承っています。
「自分の不動産の登記がどうなっているか確認したい」「手続きの費用と期間を知りたい」という方も、まずはお気軽にご連絡ください。
- 公式サイト：ebiko-legal.com
- 対応エリア：渋谷区・新宿区・中野区・港区を中心に都内全域
司法書士は、法律の定める資格者として登記申請の代理業務を行います。登記に関するご相談は、信頼できる司法書士にお任せください。
この記事は2026年4月時点の法令に基づいて作成しています。制度の詳細や個別のケースへの適用については、専門家にご確認ください。