区分所有法改正2026年4月｜マンション建替え決議の要件緩和と管理組合がすべき対応

はじめに｜約23年ぶりの大改正が始まった

2026年4月1日、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）の改正が施行されました。2003年以来、約23年ぶりとなる大規模な見直しです。

背景にあるのは、日本全国で深刻化するマンションの老朽化問題です。渋谷区や初台エリアでも、高度経済成長期やバブル期に建設された区分所有マンションが数多く存在します。「うちのマンションはまだ関係ない」と思っている管理組合の方も、将来に向けた準備として内容を理解しておく価値があります。

区分所有法改正の5つの主要ポイント

ポイント1｜建替え決議の要件緩和（特定条件下で5/4から3/4へ）

改正前の建替え決議は、「区分所有者および議決権の各5分4以上」の賛成が必要でした。改正後は、耐震性不足の認定を受けたマンションなど一定の特定条件を満たす場合に限り、この要件が「各4分3以上」に緩和されました。

具体的には、次のような建物が特定条件の対象となります。

• 耐震性不足のマンション
• 火災安全性に重大な問題があるマンション
• 外壁の剥落など、居住者や周辺に危険を及ぼすおそれがあるマンション

ポイント2｜普通決議の原則変更（出席者過半数ルールの導入）

従来の区分所有法では、普通決議は「区分所有者全体および議決権の過半数」が必要でした。改正後、普通決議の原則が「集会に出席した区分所有者の議決権の過半数」に変更されました。

これにより、会議に参加した人たちの多数意見で日常的な管理事項を決定しやすくなります。

ポイント3｜所在不明区分所有者の議決権除外制度

改正により、裁判所の認定を受けることで、所在不明の区分所有者を議決権の計算から除外できる仕組みが導入されました。渋谷区内でも相続未了のまま放置されている区分所有物件は少なくなく、この制度は特に都市部の管理組合で活用が期待されます。

ポイント4｜管理不全専有部分への管理人選任・売却命令

管理を放棄した区分所有者の専有部分について、裁判所が管理人を選任したり、最終的には売却命令を出したりすることが可能になりました。

ポイント5｜一棟リノベーション・一括売却の多数決化

改正後は、一定の条件下で多数決（4分3以上）による決議で実施できるようになりました。

管理組合がすぐやるべきこと

1. 現行規約の点検

今回の改正を受けて、管理規約の内容が改正法と矛盾していないかを確認することが最優先です。特に以下の事項をチェックしてください。

• 普通決議の定足数・多数決要件
• 建替え決議の要件に関する記載
• 総会招集手続き
• 大規模改修・改良工事に関する決議要件

2. 所在不明区分所有者のリストアップ

現時点で連絡がとれない区分所有者がいる場合は、その実態を把握しておきましょう。裁判所への申立ては法的手続きを伴いますので、司法書士等の専門家に相談しながら進めることが必要です。

3. 総会の議事進行・議事録の見直し

普通決議の原則変更に伴い、総会の議事進行や採決方法、議事録への記載方法を見直す必要があります。

4. 長期修繕計画の見直し

一棟リノベーションや建替えが多数決で可能になったことを踏まえ、長期修繕計画の内容も再検討する価値があります。

司法書士に相談すべきケース

• 規約変更の手続き：4分3以上の特別多数決が必要。変更案の起案から決議手続きまで、法的に適切な手順を踏む必要があります
• 所在不明区分所有者への対応：裁判所への申立手続きは、司法書士が代理人として対応できる業務です
• 建替え決議後の登記手続き：旧建物の滅失登記、新建物の保存登記、所有権の移転など
• 相続発生による区分所有権の承継：相続登記が義務化されており、3年以内の申請が求められています

まとめ

今回の区分所有法改正（2026年4月1日施行）は、老朽化マンション問題に正面から向き合うための重要な法整備です。

渋谷区・初台エリアのマンション管理組合で、規約の点検や改正手続きについてお困りの際は、ぜひえびこリーガルオフィスにご相談ください。

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えびこリーガルオフィス（司法書士 蛯子佳小里）

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マンション管理組合の規約見直し、建替え・大規模改修に関する登記手続き、相続登記など、区分所有に関するご相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。

この記事は2026年4月時点の法令に基づいて作成しています。法改正の詳細や個別のご状況については、専門家にご確認ください。