不動産売買 登記 / 所有権移転登記 費用 / 不動産登記 買主
マイホーム購入検討中の30〜40代
不動産を購入したら登記が必要です。所有権移転登記・抵当権設定登記の種類から費用の計算方法、司法書士を選ぶ権利まで、渋谷区の司法書士が解説。
はじめに――「不動産を買ったら登記が必要？」
マイホームの購入を検討していると、不動産会社や銀行の担当者から「登記の費用がかかります」「司法書士に頼みます」といった話を聞く機会があります。でも、そもそも登記とは何なのか、なぜ必要なのか、費用はどのくらいかかるのか――よくわからないまま手続きが進んでいく、という方は少なくありません。
登記は、不動産の「所有者が誰か」を法務局という国の機関に公式に記録する手続きです。登記をすることで、「この不動産は自分のものだ」と法律上に証明できるようになります。逆に言えば、売買の代金を払っても登記をしていなければ、法律上の保護を受けにくい状態が続くことになります。
マイホーム購入は人生の中でも大きな決断です。費用の見通しを立て、手続きの流れをあらかじめ把握しておくことで、当日の引渡しをスムーズに進めることができます。
この記事では、次のことをお伝えします。
まず、不動産売買で必要になる登記の種類（所有権移転登記・抵当権設定登記）についてです。次に、売買契約から登記申請までの流れを時系列で説明します。そして費用の内訳（登録免許税の計算方法と司法書士報酬の目安）をお伝えし、最後に「司法書士は買主が選べる」という大切な話をします。
渋谷区・初台エリアで開業している司法書士として、なるべく専門用語を避けてわかりやすく解説します。
不動産売買で必要な登記の種類
所有権移転登記――「買主のものになった」を記録する
不動産の売買において、もっとも基本となる登記が所有権移転登記です。
売主の名義になっている不動産を、買主の名義に切り替える手続きです。「所有権が売主から買主に移転した（引き渡された）」という事実を、法務局の登記簿に記録します。
売買代金を全額支払って引渡しを受けても、この登記をするまでは登記簿上の所有者は売主のままです。万が一、売主が悪意をもって別の買主にも同じ不動産を売ってしまったとき（いわゆる「二重売り」）、先に登記を済ませた方が法律上の保護を受けられます。早めに登記を完了させることが、買主を守ることに直結しています。
抵当権設定登記――住宅ローンの担保を記録する
住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、ほぼ必ずセットで行われるのが抵当権設定登記です。
抵当権とは、借りたお金を返済できなくなったときに、銀行（金融機関）が不動産を競売にかけて回収できる権利のことです。住宅ローンを貸す銀行は、担保としてその不動産に抵当権を設定します。この「担保にした」という事実を登記簿に記録するのが抵当権設定登記です。
現金で購入する場合（ローンなし）は不要ですが、住宅ローンを利用する多くの方にとって、所有権移転登記とセットで必要になる手続きです。
そのほか：住宅ローン完済後の抵当権抹消登記
住宅ローンを完済したあとは、不動産に設定されていた抵当権を消す抵当権抹消登記が必要になります。この記事の主題である「売買時の登記」とは別の話ですが、将来的に関係してくる手続きとして覚えておくとよいでしょう。
登記の流れ――売買契約から引渡しまで
ステップ1：売買契約を締結する
不動産会社の仲介のもと、売主・買主の間で売買契約を締結します。この時点ではまだ登記は動きません。ただし、契約書に定められた手付金を支払うことが多く、引渡し日（決済日）が決まります。
ステップ2：司法書士に事前確認・書類準備を依頼する
引渡し日（決済日）の前に、司法書士が関係書類の確認を行います。
売主側の本人確認、登記簿の現況確認、必要書類の収集（印鑑証明書・固定資産税評価証明書など）といった準備作業を司法書士が進めます。銀行のローン実行に間に合うよう、スケジュール管理も司法書士の重要な役割です。
ステップ3：決済当日――引渡しと同時に登記申請
決済当日は、司法書士が銀行や不動産会社と同席するのが一般的です。
- 売買残代金（手付金を除いた残額）を売主に支払う
- 住宅ローンの融資実行（銀行からお金が振り込まれる）
- 売主から不動産の鍵と必要書類を受け取る（引渡し）
- 司法書士が法務局に登記申請書を提出する
この決済の場で、司法書士は「書類の最終確認が取れた」と銀行に報告してから融資が実行される、という流れが一般的です。不動産取引において司法書士は、売主・買主・銀行の三者の利益を守る重要な役割を担っています。
ステップ4：登記完了
法務局が申請を受理してから、通常1〜2週間程度で登記が完了します。完了後、司法書士から登記識別情報通知（いわゆる「権利証」）が買主に渡されます。これが「自分の不動産である」ことの公式な証明書となります。大切に保管してください。
費用の内訳――登録免許税と司法書士報酬
不動産売買の登記にかかる費用は大きく2つに分けられます。「登録免許税」（国に納める税金）と「司法書士報酬」（司法書士への手数料）です。
登録免許税の計算方法
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算します。固定資産税評価額は市区町村が決定する価格で、時価（実際の売買価格）より低いことが一般的です。
所有権移転登記の登録免許税（土地）
一定の要件を満たす場合、軽減税率として固定資産税評価額の1.5%が適用されます（通常税率は2%）。
計算例：土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合
2,000万円 × 1.5% ＝ 30万円
所有権移転登記の登録免許税（建物）
新築住宅で一定の要件を満たす場合、軽減税率として固定資産税評価額の0.3%が適用されます（通常税率は2%）。中古住宅の場合は要件が異なります。
計算例：建物の固定資産税評価額が1,000万円の場合（新築・軽減税率適用）
1,000万円 × 0.3% ＝ 3万円
抵当権設定登記の登録免許税
借入金額（債権額）の0.4%が基本税率です。住宅ローンで一定の要件を満たす場合、0.1%の軽減税率が適用されます。
計算例：借入額3,000万円（軽減税率適用）
3,000万円 × 0.1% ＝ 3万円
軽減税率の適用には、居住用途・床面積・築年数などさまざまな要件があります。「うちは対象になるかどうか」という点は、司法書士に事前に確認することをお勧めします。
司法書士報酬の目安
司法書士に支払う報酬は、各事務所が自由に設定できます（法律で定められた上限はありません）。登記の件数・不動産の数・複雑さなどによって異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。
手続き | 報酬の目安（税込） |
所有権移転登記 | 70,000円〜120,000円 |
抵当権設定登記 | 50,000円〜80,000円 |
上記はあくまで目安です。所有権移転登記と抵当権設定登記を同時に依頼する場合、セット割引を設定している事務所もあります。見積もりを取る際は、「登録免許税込みの総額はいくらか」を確認することが重要です。登録免許税は報酬とは別建てで記載されることが多いため、合計額で比較することが大切です。
「自分のケースがどうなるか確認したい」方へ
えびこリーガルオフィスでは初回相談を無料で承っています。「費用の概算を知りたい」「手続きをいつ始めればよいか相談したい」という段階でも歓迎です。
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司法書士は誰が選ぶ？――買主には選択の権利がある
「銀行指定の司法書士」は断れるか？
住宅ローンを使う場合、銀行から「うちの提携司法書士を使ってください」と言われることがあります。そのため「司法書士は銀行や不動産会社が決めるもの」と思っている買主の方は少なくありません。
しかし、所有権移転登記の司法書士を誰にするかは、原則として買主が選ぶことができます。
国土交通省も「買主が司法書士を自由に選択できる」という方針を示しています。銀行指定の司法書士に依頼することを強制されることは、本来あってはなりません。ただし実務上は、銀行側の手続きスケジュールの都合から、提携司法書士の利用を強く勧められるケースがあります。
自分で司法書士を選ぶメリット
買主が司法書士を選べる場合、以下のメリットがあります。
まず費用面です。事務所によって報酬設定が異なるため、複数の事務所に見積もりを依頼して比較することができます。次に相談のしやすさです。事前に相談しやすい司法書士を選ぶことで、疑問点を気軽に確認できます。特に初めての不動産購入では、「この書類は何？」「この費用はなぜかかる？」といった基本的な質問にも丁寧に答えてくれる司法書士を選ぶことが大切です。
渋谷区や初台エリアで不動産を購入予定の方は、地域の実情を熟知した地元の司法書士に相談するのも一つの選択肢です。
まとめ
不動産売買の登記について、改めて整理します。
不動産を購入したら、所有権移転登記（名義変更）が必ず必要になります。住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記もセットで行います。費用は登録免許税（税金）と司法書士報酬に分かれており、軽減税率の適用有無によって登録免許税の額が大きく変わります。そして、所有権移転登記の司法書士は原則として買主が選ぶことができます。
登記は、マイホームという大切な資産を法律上に守るための手続きです。「よくわからないから全部おまかせ」ではなく、基本的な流れと費用感を理解した上で手続きに臨むことをお勧めします。
えびこリーガルオフィスへのご相談
えびこリーガルオフィスは、東京都渋谷区本町2丁目（初台駅徒歩6分）にある司法書士事務所です。
不動産売買の登記について、「費用の見積もりをしたい」「手続きの流れを事前に確認したい」「銀行指定以外の司法書士に依頼できるか確認したい」など、どのようなご相談も初回は無料でお受けしています。
購入を検討中の段階でも、契約後でも、引渡し直前でも構いません。お気軽にお問い合わせください。
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